Imóveis e locações

Modelo gratuito de Contrato de locação residencial (PDF)

Um contrato de locação residencial é o contrato entre o locador e o locatário para alugar uma casa ou um apartamento: ele define o aluguel, o prazo, o depósito caução, quem paga cada conta de consumo, quem cuida dos reparos e como qualquer das partes pode encerrar a locação.

Quando usar

Use um contrato de locação residencial sempre que você alugar uma casa, um apartamento, um condomínio ou um quarto para alguém que vai morar lá, seja por prazo determinado (normalmente um ano), seja mês a mês. Ele foi pensado para pequenos locadores que alugam uma ou poucas unidades por conta própria. Se você é corretor licenciado, os formulários obrigatórios da associação do seu estado normalmente prevalecem; e, como a legislação de locação varia muito entre estados e cidades, cada condição que depende do estado fica neste modelo como um lembrete para você verificar, e não com um número já preenchido.

O que costuma incluir

• Imóvel e o que está incluído (eletrodomésticos, vaga de estacionamento, depósito)
• Prazo determinado ou mês a mês
• Aluguel, vencimento e forma de pagamento
• Multa por atraso e pagamentos devolvidos
• Depósito caução e sua devolução
• Serviços e contas de consumo
• Ocupantes e visitantes
• Uso do imóvel e regulamentos do edifício
• Animais de estimação, com os animais de assistência tratados à parte
• Manutenção e reparos
• Alterações
• Acesso do locador e aviso prévio
• Sublocação e locação por temporada
• Fumo
• Seguro do locatário
• Encerramento da locação e desocupação
• Inadimplemento (sem troca de fechaduras nem despejo por conta própria)
• Divulgações obrigatórias, incluindo a divulgação federal sobre tinta à base de chumbo
• Notificações
• Responsabilidade solidária de vários locatários
• Acordo integral e alterações
• Lei aplicável
• Assinaturas do locador e do locatário

Como preencher

• Consulte as regras do seu estado antes de preencher os campos de caução, multa por atraso, aviso de acesso e aviso de desocupação: muitos estados limitam a caução (geralmente a um ou dois meses de aluguel), fixam um prazo para devolvê-la, limitam as multas por atraso e exigem um aviso mínimo antes de entrar no imóvel ou de encerrar uma locação mês a mês. Algumas cidades acrescentam regras de controle de aluguel ou de despejo somente por justa causa.
• Se o imóvel foi construído antes de 1978, anexe o formulário federal de divulgação sobre tinta à base de chumbo e entregue ao locatário o folheto da EPA antes que ele assine: isso é exigido pela lei federal, e não apenas recomendado.
• Faça uma vistoria de entrada com o locatário e anexe uma lista assinada das condições do imóvel, com fotos. É a melhor prova que você terá para decidir o que conta como dano e o que é desgaste normal na desocupação.
• Adicione cada locatário adulto como signatário. Quando há mais de um locatário no contrato, cada um é responsável pela totalidade do aluguel, o que protege você se um dos colegas de moradia sair.

Perguntas frequentes

Um contrato de locação residencial pode ser assinado eletronicamente?

Sim. Nos termos do ESIGN Act dos EUA e das leis estaduais UETA, um contrato de locação assinado eletronicamente é tão válido quanto um em papel, desde que ambas as partes concordem em assinar eletronicamente. O DocuAgree registra o consentimento de cada signatário e gera um certificado de conclusão junto com o contrato assinado.

Quanto posso cobrar de depósito caução?

Depende do seu estado. Muitos estados limitam o depósito caução, geralmente a um ou dois meses de aluguel, e alguns incluem os depósitos por animal de estimação nesse limite; outros não fixam limite algum. Os estados também fixam um prazo para devolver a caução após a desocupação, em geral entre duas semanas e dois meses, normalmente com uma lista discriminada das deduções. Consulte a regra do seu estado antes de preencher o valor.

Posso cobrar depósito por animal de estimação no caso de um animal de suporte emocional ou de serviço?

Em geral, não. Nos termos da lei federal Fair Housing Act, um animal de assistência necessário em razão de uma deficiência não é um animal de estimação, então depósitos, aluguel adicional e tarifas por animal de estimação não se aplicam a ele, embora o locatário continue responsável por quaisquer danos que ele cause. Por isso, este modelo trata os animais de assistência separadamente da cláusula sobre animais de estimação.

Preciso de uma divulgação sobre tinta à base de chumbo?

Se o imóvel foi construído antes de 1978, sim. A lei federal exige que o locador divulgue qualquer tinta à base de chumbo ou risco de chumbo de que tenha conhecimento, entregue ao locatário o folheto da EPA "Protect Your Family From Lead in Your Home" (Proteja sua família contra o chumbo em casa) e anexe ao contrato um formulário de divulgação assinado. Seu estado ou sua cidade também podem exigir outras divulgações, como mofo, zona de inundação ou histórico de percevejos.

Este contrato é válido em todos os estados?

Ele foi redigido como um ponto de partida geral que evita cláusulas que os tribunais costumam se recusar a aplicar, mas não é um formulário específico de nenhum estado. A legislação de locação varia muito e, quando contradiz o contrato, prevalece a lei. Revise-o conforme as regras do seu estado e da sua cidade, ou peça a um advogado local que o revise, antes de usá-lo.